La location d’un appartement est encadrée par un contrat de bail, déterminant les droits et obligations du locataire et du bailleur. Généralement, un bail pour un logement vide dure trois ans, tandis qu'il est d'un an pour un meublé. Pendant cette période, le locataire peut héberger des amis ou des membres de sa famille sans consulter le propriétaire.
Cette flexibilité est souvent mise en pratique lorsque le locataire débute une relation amoureuse. Cependant, si l'hébergement devient rémunéré, que ce soit pour partager le loyer ou pour sous-louer, la loi impose des restrictions. Alors, peut-on vraiment sous-louer son appartement ? Quelles sont les règles à respecter ? Voici les explications.
définition de la sous-location
La sous-location est l'acte de louer partiellement ou entièrement un logement à une personne tiers par un locataire possédant un contrat de bail avec le propriétaire. Cette pratique supposer une contrepartie pécuniaire. Si le locataire reçoit un ami ou un membre de sa famille sans échange d'argent, ce n'est pas considéré comme une sous-location, mais plutôt comme un prêt de logement. Par contre, laisser son logement à un tiers pendant son absence tant que le loyer est toujours payé pourrait être interprété comme une sous-location.
sous-location : est-ce légal ?
En général, la loi interdit au locataire de sous-louer son appartement, que celui-ci soit vide ou meublé. Cette restriction s'applique aussi aux baux commerciaux et les baux ruraux. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que "le locataire ne peut céder le contrat de location ni sous-louer le logement, sauf avec l'accord écrit du bailleur." Cette interdiction doit figurer dans l'annexe d'information jointe au contrat de bail. En cas de non-respect, des sanctions peuvent être appliquées : le bailleur peut résilier le contrat sans préavis et exiger la restitution des loyers perçus. Il convient de noter qu'une loi de 2018 permet, sous certaines conditions, à une personne âgée isolée de sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, avec l'accord du bailleur, qui ne peut pas s'y opposer.
les règles à suivre pour sous-louer
Avec une augmentation constatée de 20 % de la sous-location en France ces dernières années, cette pratique se développe, en partie en réponse à des circonstances économiques difficiles. Alors, comment sous-louer en respectant la loi ? Voici les étapes majeures à suivre :
1. obtenir l'accord du bailleur
La première étape est d'obtenir l'accord du propriétaire, qui peut choisir de l'accorder ou de le refuser sans justification. Si l'accord est donné, il doit être formalisé par écrit, en précisant le montant du loyer, qui ne doit pas dépasser celui du contrat de bail. Le propriétaire peut également exiger que le locataire effectue certaines formalités administratives, surtout en cas de sous-location saisonnière.
2. établir un contrat de sous-location
Il est recommandé de rédiger un contrat de sous-location, incluant des informations cruciales telles que :
- la durée de la sous-location,
- le montant et les modalités de paiement du loyer,
- les clauses de résiliation,
- le montant d'un éventuel dépôt de garantie.
Ce contrat doit également inclure l'accord écrit du bailleur et une copie du contrat de bail initial.
3. effectuer un état des lieux
Un état des lieux est obligatoire au début et à la fin de chaque location. Ce document protège toutes les parties en faisant une évaluation de l'état du logement. Dans une sous-location, l'état des lieux est tout aussi important. Le locataire assume la responsabilité du logement et devra se prémunir contre les dégradations du sous-locataire en s'assurant même qu'il possède une assurance habitation avant d'entrer dans le logement.
4. déclarer les loyers
Le locataire qui perçoit des loyers doit les déclarer aux impôts. Ces revenus doivent être classés comme :
- revenus industriels et commerciaux pour des appartements meublés,
- bénéfices non commerciaux pour les logements vides.
Il est conseillé de déduire les charges d'électricité et d'Internet, surtout si le contrat en cours est toujours au nom du locataire, pour que le sous-locataire ne paie que la consommation réelle.
En somme, bien que la sous-location puisse présenter une alternative économique, elle est soumise à de nombreuses règles. Le locataire doit respecter le contrat de bail initial, demander une autorisation écrite au propriétaire, choisir le sous-locataire avec soin et rédiger un contrat formel. De plus, un état des lieux et les déclarations de revenus sont primordiaux pour assurer une sous-location réussie et légale.
